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税收政策调整要注意保护中小投资者  

2009-01-11 15:20:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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杨帆评论:税收政策调整要注意保护中小投资者

 

北京商铺写字楼等个人非住房租金税率从5%提高到25%,打击个人投资者

 

据京地税征(2008)237号文件,自2008年12月1日起,个人出租非住房,不再适用 5% 的综合征税率,该为按照分税种计征方式计算缴纳地方各税。

根据税务部门解释,需交纳7种税,1。营业税

2.城建税  3。教育附加税  4。个人所得税  5。印花税   6。房产税   7。土地使用税(土地级次计算)

约占租金总额的25%,比2008年12月1日以前增加约4倍。

商铺,写字楼,厂房,仓库等非住房物业的投资人和投资活动是经济链条中重要的一环,它的职能是将地产开发商的产品,转化为可供商家选择使用的物业。这个环节出了问题,将会影响经济的健康发展。

当前,金融危机正在蔓延,生意清淡,每逢此时,信号要向下传递,无论是写字楼还是商铺,都在闹着降租金。据房地产焦点网消息,中关村的“海龙”等大卖场计划与租户协商降租金15----20%。中关村的电子卖场如“E世界”,“鼎好”和“科贸中心”等都是向私人出售的,一个铺位几平米,价值几十万,首付一半,贷款一半,投资者不少人为了养老及不时之需的财产性收入之梦。类似的商业卖场分散销售给个人在西单,王府井都有,环绕各个社区的配套商业,服务于人民日常生活的小便利店,小洗衣店,小美发店,

小吃店,小通讯器材店,以及小服装店等,是小投资者与上下游合力编制的经济链条。北京的写字楼为个人所有的,数量也不少。根据有关方面估算,仅甲乙高端写字楼就有30---40% 为私人业主,他们面对焦躁的降租要求及隐含的还贷催款已经寝食难安。

此时,北京市地税局的增税,进一步降低了业主的收入约20%。北京的商铺和写字楼目前供大于求,空置率较高,一直被银行视为高风险投资,首付款要50%,贷款不能超过10年,远没有住宅贷款优越。以不久前首创集团已大部分出售完毕的马甸丽景商街来看,带租约的商铺回报率只有税前4---5%,如果是贷款50% 购买,租金不足以覆盖银行月供,投资人若能用租金付清月供,就算是成功者了。

非住房物业的投资人在投资物业时,需要考察和计算。计算的投资回报依据的就是售价,租金,贷款,税费等因素。租房合同一签就是几年甚至10年,20年,税费突然大规模增加,必然导致亏损和银行坏帐。

2008年12月1日以前,个人出租住房或非住房的税率是租金的5%,低于公司(单位),这次提高到公司(单位)的水平。我们认为这是不合适的,因为中小个人投资者实力远远比不上公司和单位。公司和单位有房屋来源,资金来源和经营上的优势。个人投资的资金来多为个体经营收入,工薪积累,公司利润分红(公司上完所得税后再上一道个人所得税后的个人收益)。而公司(单位)的房产有的来自国家直接划拨,或在划拨的土地上加建,或用经营资金作为固定资产直接购买。如果大公司投出几百亿购买和经营房地产以后出租,会是一番什么情致?为什么不应该区别对待呢?

京地税征(2008)237号文件仍将个人出租住房租金税率维持在5%,与非住房拉开了距离,会把资金向住宅方面引导。

现在的经济形势是:美国金融危机开始蔓延,中国采取积极的财政政策和宽松的货币政策,北京地区税收2008年突破1800亿,比前一年增加 20%,银行宣布存量房贷从元旦起可享受7折优惠,国家对企业实行各种减免税收,都是为了防止经济滑坡。北京市反而对个人非住宅投资的租金增加税收,而且幅度极大,这是不合适的。个人投资者也是投资者,而且力量弱小,需要政府扶植和保护。而且税收应该怎么征,应该召开听证会,征求各方面的意见,这也是经济民主的要求。

请北京市政府注意中小投资者的利益,不要随意大幅度增加税收。

 

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